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データを活用して、不動産ゴリラ達に騙されない方法


ゴリラ1


不動産ゴリラって本当に胡散臭い!

皆さんもそう思っておられるようで、twitter上で騙されない方法(物件価格を正しく掴む方法)を質問されました。




完璧に騙されないようにするのは、やはり経験が必要となり難しいです。

ですが、このデータに基づいた方法で判定すれば手軽に大半の騙しには気づけます。

では、どうぞ。



1.序論


不動産屋に騙されないために、物件を捜索、目安価格の導出、価格比較の具体的な手順を示します。

2.結論


物件を見つけて、目安価格を導出、価格を比較しました。
その結果、やはり割高という結果になりました。
が、不動産屋に割高ですよね?と話すことで色々情報を聞き出せます。

3.手順1:不動産仲介売買サイトで物件を捜索


不動産仲介売買サイトは色々あります。
ですが、2サイトを調べることで価格を掴むことができます。

不動産は2サイトに殆どの物件が載っています。
・スーモ:60% https://suumo.jp/
・ホームズ:20% https://www.homes.co.jp/
この2社を見れば大体の物件情報をつかめます。

では具体的な操作方法を説明いたします。

今回の物件を探す条件は以下の通りとします。
駅:新宿まで30分以内を目的として、神奈川県の小田急の登戸駅・向ヶ丘遊園駅
物件種別:中古戸建

スーモをポチポチ押していただいて、神奈川県の小田急の登戸駅・向ヶ丘遊園駅を指定します。
指定したURLがこちら


以下の点で頭の中を区分しながらざっと見ます。
・築年数
・駅からの距離
・土地面積・建物面積

今回はこの物件の想定価格を導出することにしましょう!

神奈川県川崎市多摩区枡形5物件1



4.手順2:プライスマップから目安価格導出


プライスマップという住所を入力するだけでマンションの賃貸価格が表示されるサイトがあります。

それを用いて、利回りから物件想定価格を導出します。

プライスマップに「神奈川県川崎市多摩区枡形5」と入力して検索した結果がこちら


画面左上に注目!
神奈川県川崎市多摩区枡形5プライスマップ1


70平米築25年以上であれば、大体家賃10万円で住めることが分かります。
探したい物件は戸建て(+1万円)、駐車場あり(+1万円)なので、大体+2万円家賃が取れます。
すると戸建てなら12万円ほどで賃貸で客が付きます。

それを前提として、更に大体利回り6%で計算します。
田舎に行くほど利回りは上がって、都会ほど下がります。ド田舎15%、都会4%のイメージです。
これぐらいの都会なら6%前後です。

すると、12(万円/月) * 12(ヶ月) / 6% = 2,400(万円)と導出できます。

「神奈川県川崎市多摩区枡形5」の、築20年中古戸建て目安価格となります。



5.手順3:不動産の実際の価格と、目安価格を比較


では価格を比較しましょう。
不動産の実際の価格:2,980万円
目安の価格:2,400万円

ちょっと実際の価格が高いなぁ・・・
もうちょっと安い物件探して買うか・・・
とかとか思うわけです。

ちょっと高いなぁ、ぐらいなら、実際に物件を見てみると良いと思います。
不動産屋に「大体2400万円以下ぐらいが適正価格だと思うんですが、どうですか?」と話してみれば、
色々回答が返ってくると思います。

明らかに低い場合は以下の3点に気をつけてください。
・地代:毎月追加で払わされる
・告知事項:心理的障害(近隣の火事や自殺)
・再建築不可:4m以上の幅の公道に面していない場合、物件を壊して再建築出来ない場合あり

基本的には買わないほうが無難です。。。

6.まとめ


物件を見つけて、目安価格を導出、価格を比較しました。
その結果、2,980万円 VS 2,400万円ということで、割高でした。

現在基本的にバブルです。安い物件を気長に探しましょう。

不動産投資は本で学ぶのも良いのですが、中立な立場から教えてくれるフィナンシャルアカデミーを圧倒的にオススメします。
物件の紹介など囲い込みは一切ありません。

知識ゼロからここまで学ぶことができます。(本記事では全然紹介しきれていません。)

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1500万円の物件を購入し、2000万円で売却する予定ですが手数料を計算すると、
購入時の仲介手数料=(1500万円*3%+6万円)=25万円浮いた
売却時の仲介手数料=(2000万円*3%+6万円)=33万円浮いた
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割安な不動産を購入し、
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とはいえとはいえ、40万円いきなり払うのは勇気が要りますよね。

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プロフィール

shovet Plaude

Author:shovet Plaude
家族4人のサラリーマンの父(喘息持ち)が40代での早期退職を目指す!
・喘息持ちの平社員が投資をして早期退職
・家族重視のライフワークバランス
・育児休暇取得しながら、マイペースに仕事
・電波が専門の元SWエンジニア、なぜか今は事務系

【投資方針】
・全世界株に長期投資。
・7割はインデックス投資、2割は個別株、1割は仮想通貨+VIX指数など



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